Bukan rahasia lagi bahwa ribuan orang di seluruh negeri dan di Arizona kehilangan rumah mereka karena penyitaan. Salah satu masalah terbesar yang saya hadapi sebagai pengacara real estate Arizona yang menangani kasus terkait penyitaan adalah pertanyaan tentang apa yang terjadi dengan hipotek kedua atau jalur kredit ekuitas rumah setelah penyitaan hipotek pertama. Jawaban atas pertanyaan ini memerlukan analisis terhadap situasi spesifik masing-masing individu, termasuk syarat-syarat perjanjian pinjaman mereka, keadaan kapan mereka memperoleh pinjaman dan untuk apa dana tersebut digunakan, serta distribusi dana pada saat penyitaan penjualan properti. Meskipun sebagian besar pemilik rumah sebaiknya berbicara dengan pengacara penyitaan Arizona tentang situasi mereka, artikel berikut memberikan kerangka umum undang-undang Arizona yang memengaruhi kemampuan pemberi pinjaman hipotek kedua untuk menagih saldo kekurangan yang terutang setelah pemberi pinjaman hipotek pertama melakukan penyitaan.
Sebagai permulaan, perlu dipahami bahwa pembahasan ini hanya berlaku untuk pinjaman yang dijamin dengan properti yang berlokasi di Arizona. Undang-undang Arizona mengenai kemampuan pemberi pinjaman untuk menagih saldo kekurangan sangat berbeda dengan undang-undang di Negara Bagian lain, dan jika Anda memiliki pinjaman atas properti di Negara Bagian lain, Anda harus memperoleh informasi yang benar dari yurisdiksi tersebut.
Salah satu perbedaan utama undang-undang Arizona yang berkaitan dengan kemampuan pemberi pinjaman hipotek kedua untuk menagih saldo kekurangan ditemukan dalam Statuta Revisi Arizona Bagian 33-729(A), yang membatasi kemampuan pemberi pinjaman untuk mencari kekurangan jika uang yang dipinjamkan “diberikan untuk mengamankan pembayaran saldo harga pembelian” dengan ketentuan properti tersebut adalah rumah tunggal untuk satu keluarga atau dua keluarga dan terdiri dari dua setengah hektar atau kurang. Dengan kata lain, jika pinjaman tersebut adalah “uang pembelian” yang digunakan untuk membeli rumah, satu-satunya pilihan pemberi pinjaman adalah menyita jika tidak ada pembayaran. Jika pemberi pinjaman tidak dapat melakukan penyitaan karena pemberi pinjaman utama sudah memilikinya, maka pemberi pinjaman tidak mempunyai jalan lain.
Tentu saja, banyak pemilik rumah di Arizona yang menghadapi penyitaan mendapati hipotek kedua diambil setelah mereka membeli rumah, dengan dana yang digunakan untuk memperbaiki rumah, melunasi utang lain, berlibur atau membeli barang lain, atau bahkan digunakan sebagai uang muka rumah lain. Dalam kasus seperti ini ketika dana tidak dapat ditelusuri kembali ke pembelian awal properti, perlindungan hukum Arizona kemungkinan besar tidak akan berlaku.
Menelusuri kembali pembelian awal merupakan latihan penting bagi banyak pemberi pinjaman dan pemilik rumah, karena begitu banyak hipotek kedua yang merupakan produk dari satu atau lebih pembiayaan kembali dan/atau penjualan dan penugasan oleh pemberi pinjaman. Untungnya, Pengadilan Arizona telah memperjelas bahwa pinjaman yang dibiayai kembali mempertahankan karakter aslinya untuk tujuan undang-undang anti-kekurangan, sehingga pembiayaan kembali tidak akan mempengaruhi perlindungan yang mungkin dimiliki pemilik rumah berdasarkan Bagian 33-729(A).
Namun, karena banyak pembiayaan kembali melibatkan elemen uang pembelian dan uang non-pembelian, pemilik rumah harus memahami bahwa beberapa pemberi pinjaman hipotek kedua akan berusaha memulihkan setidaknya bagian uang non-pembelian dari pinjaman tersebut. Ada pembelaan yang tersedia untuk klaim tersebut, dan pemilik rumah yang menghadapi tuntutan dari pemberi pinjaman harus meminta nasihat dari pengacara penyitaan Arizona yang berpengalaman untuk mendiskusikan bagaimana menanggapi tuntutan pemberi pinjaman tersebut.
Sayangnya, tidak mungkin untuk mengatasi setiap situasi dalam sebuah artikel pendek, dan setiap pemilik rumah yang menghadapi penyitaan harus mencari panduan tambahan mengenai implikasi pajak, cara menangani HOA, dan bagaimana pinjaman spesifik Anda akan diperlakukan berdasarkan undang-undang Arizona setelah penyitaan.