Salah satu pertanyaan yang banyak ditanyakan oleh penjual “dijual oleh pemilik” adalah “bagaimana saya bisa menentukan apakah calon pembeli mampu membeli rumah saya?” Dalam industri real estat, hal ini disebut sebagai “pra-kualifikasi” pembeli. Anda mungkin mengira ini adalah proses yang rumit, namun kenyataannya sebenarnya cukup sederhana dan hanya melibatkan sedikit perhitungan. Sebelum kita membahas matematika, ada beberapa istilah yang harus Anda pahami. Yang pertama adalah PITI yang tidak lebih dari singkatan dari “pokok, bunga, pajak dan asuransi. Angka ini mewakili biaya BULANAN pembayaran pokok dan bunga hipotek ditambah biaya bulanan pajak properti dan asuransi pemilik rumah. Istilah kedua adalah “RASIO”. Rasio adalah angka yang digunakan sebagian besar bank sebagai indikator berapa banyak pendapatan KOTOR bulanan pembeli yang mampu mereka belanjakan untuk PITI. Masih dengan saya? Kebanyakan bank menggunakan rasio 28% tanpa mempertimbangkan utang lainnya (kartu kredit, pembayaran mobil, dll.). Rasio ini terkadang disebut sebagai “rasio ujung depan”. Jika Anda mempertimbangkan utang bulanan lainnya, rasio 36-40% dianggap dapat diterima.
Sekarang untuk rumusnya:
Rasio front-end dihitung hanya dengan membagi PITI dengan pendapatan kotor bulanan. Rasio back end dihitung dengan membagi PITI+DEBT dengan pendapatan kotor bulanan.
Mari kita lihat rumusnya beraksi:
Fred ingin membeli rumahmu. Fred menghasilkan $50,000.00 per tahun. Kita perlu mengetahui pendapatan kotor BULANAN Fred sehingga kita membagi $50.000,00 dengan 12 dan kita mendapatkan $4.166,66. Jika kita tahu bahwa Fred mampu dengan aman membayar 28% dari angka ini, kita kalikan $4,166.66 X 0,28 untuk mendapatkan $1,166.66. Itu saja! Sekarang kita tahu berapa banyak yang mampu dibayar Fred per bulan untuk PITI.
Saat ini kami memiliki setengah dari informasi yang kami perlukan untuk menentukan apakah Fred dapat membeli rumah kami atau tidak. Selanjutnya kita perlu mengetahui berapa besar pembayaran PITI untuk rumah kita.
Kami memerlukan empat informasi untuk menentukan PITI:
1) Harga Jual (Contoh kita 100.000,00)
Dari harga jual kami mengurangi uang muka untuk menentukan berapa banyak yang perlu dipinjam Fred. Hasil ini membawa kita ke istilah lain yang mungkin Anda temui. Rasio Pinjaman terhadap Nilai atau LTV. Misal: Harga jual $100.000 dan uang muka 5% = jatah LTV 95%. Dengan kata lain, pinjaman tersebut sebesar 95% dari nilai properti.
2) Jumlah hipotek (pokok + bunga).
Jumlah hipotek umumnya adalah harga jual dikurangi uang muka. Ada tiga faktor yang menentukan seberapa besar porsi pembayaran PI&bunganya. Anda perlu mengetahui 1) jumlah pinjaman; 2) tingkat bunga; 3) Jangka waktu pinjaman dalam beberapa tahun. Dengan ketiga angka ini Anda dapat menemukan kalkulator pembayaran hipotek di mana saja di internet untuk menghitung pembayaran hipotek, namun ingat Anda masih perlu menambahkan porsi bulanan pajak properti tahunan dan porsi bulanan asuransi bahaya (asuransi properti). Sebagai contoh, dengan uang muka 5%, Fred perlu meminjam $95.000,00. Kami akan menggunakan tingkat bunga 6% dan jangka waktu 30 tahun.
3) Pajak tahunan (Contoh kita adalah $2,400.00)/12=$200.00 per bulan
Bagilah pajak tahunan dengan 12 untuk mendapatkan porsi bulanan pajak properti.
4) Asuransi bahaya tahunan (Contoh kita adalah $600,00)/12=$50,00 per bulan
Bagilah asuransi bahaya tahunan dengan 12 untuk mendapatkan porsi bulanan asuransi properti.
Sekarang, mari kita gabungkan semuanya. Hipotek sebesar $95.000 dengan tingkat bunga 6% selama 30 tahun akan menghasilkan PI bulanan
Menyatukan semuanya
Dari perhitungan kami di atas, kami mengetahui bahwa pembeli kami Fred mampu membeli PITI hingga $1,166.66 per bulan. Kami tahu bahwa PITI yang dibutuhkan untuk membeli rumah kami adalah $819,57. Dengan informasi ini kita sekarang tahu bahwa Fred TIDAK memenuhi syarat untuk membeli rumah kita!
Tentu saja, ada persyaratan lain untuk memenuhi syarat mendapatkan pinjaman termasuk peringkat kredit yang baik dan pekerjaan dengan masa kerja minimal dua tahun berturut-turut. Lebih lanjut tentang itu adalah edisi kami berikutnya.