1031 Penukaran Pajak Tangguhan
Pertukaran Tangguhan Pajak 1031 adalah transaksi yang memungkinkan pemilik properti mempertahankan nilai penuh properti investasi mereka. Bursa 1031 memungkinkan pemilik yang memutuskan untuk menjual properti investasi mereka, untuk melakukannya dan menghindari keharusan membayar pajak keuntungan modal dengan mengizinkan mereka menginvestasikan kembali hasil penjualan mereka untuk properti “sejenis”.
RINGKASAN
Aturan umum yang mengatur 1031 Exchange cukup sederhana. Segala jenis properti (baik nyata maupun pribadi) dapat dipertukarkan asalkan properti yang dilepaskan tersebut sebelumnya dimiliki untuk tujuan investasi. Dalam sebagian besar situasi, tempat tinggal pribadi tidak memenuhi syarat sebagai pertukaran penangguhan pajak.
- SEPERTI JENIS Harta pengganti harus “sama jenisnya” dengan harta yang dilepaskan. “Suka baik hati” tidak berarti sama persis. Sebagian besar properti riil dianggap “serupa” dengan properti riil lainnya seperti pertukaran rumah sewaan satu keluarga dengan kondominium, gudang, atau gedung perkantoran.
- NILAI PROPERTI Sebagai aturan praktis, properti yang Anda peroleh harus memiliki nilai dan ekuitas yang sama, atau lebih besar dari properti yang dilepaskan.
- PERIODE IDENTIFIKASI – Properti yang akan diperoleh harus diidentifikasi dalam waktu 45 hari sejak penutupan properti yang dilepaskan. Aturan identifikasi properti meliputi:
- Tiga (3) ATURAN PROPERTI: Hingga tiga (3) properti dapat diidentifikasi, berapa pun nilainya,
- ATAU ATURAN 200 PERSEN: Properti dalam jumlah berapa pun dapat diidentifikasi, sepanjang nilai pasar wajar gabungannya tidak lebih dari dua kali lipat properti yang dilepaskan
- ATAU ATURAN 95 PERSEN: Sejumlah properti dapat diidentifikasi, terlepas dari gabungan nilai pasar wajarnya, selama Anda memperoleh 95% dari nilai total tersebut.
- PERIODE PENUKARAN – Perolehan properti baru harus diselesaikan dalam waktu 180 hari sejak pengalihan properti yang dilepaskan, atau pada tanggal penyampaian Surat Pemberitahuan untuk tahun pengalihan properti pertama, mana saja yang lebih dulu. Batasan waktu ini harus ada secara ketat diikuti agar pertukaran diizinkan oleh IRS. IRS tidak memberikan ekstensi.
- LANGKAH-LANGKAH YANG TERLIBAT DALAM PERTUKARAN YANG SUKSES
- Kontrak Pembelian. Sebuah kontrak dibuat antara Pembeli dan Penjual untuk pembelian dan penjualan properti yang dilepaskan. Kontrak pembelian harus memuat “klausul kerja sama” di mana Pembeli setuju untuk bekerja sama dengan Penjual dalam menyusun dan menyelesaikan pertukaran 1031. Penjual (atau Pembeli) akan mengalihkan kepentingan mereka dalam perjanjian kepada Fasilitator atau Perantara Berkualitas (FAC atau QI).
- Pertukaran dibuka. Pertukaran diatur dengan FAC atau QI biasanya setelah escrow dibuka untuk menutup penjualan. Dokumentasi yang diperlukan untuk mempengaruhi pertukaran kemudian harus disiapkan. Perjanjian Pertukaran (antara wajib pajak dan FAC atau QI) mendefinisikan transaksi pertukaran dan menetapkan kewajiban wajib pajak dan FAC atau QI. Pengalihan kontrak pembelian properti yang dilepaskan kepada FAC atau QI disiapkan, yang mengalihkan hak sebagai Penjual kepada FAC atau QI.
- Menutup harta peninggalan. Properti yang dilepaskan ditutup ketika semua kondisi penjualan telah dipenuhi dan properti tersebut diserahkan kepada Pembeli. Meskipun penyampaiannya dilakukan langsung dari Penjual ke Pembeli, hal ini merupakan transfer dari Penjual ke FAC atau QI dengan imbalan properti lain yang akan diterima di kemudian hari. Hasil penjualan dikirimkan langsung ke FAC atau QI untuk properti pengganti. Penjual tidak boleh menerima hasil tunai secara aktual atau konstruktif.
- Identifikasi properti pengganti. Jangka waktu untuk mengidentifikasi properti (atau properti) yang akan dibeli sebagai properti pengganti dimulai pada penutupan properti yang dilepaskan. Empat puluh lima (45) hari sejak tanggal pengalihan diperbolehkan untuk mengidentifikasi properti yang diperoleh.
- Kontrak Pembelian untuk properti pengganti. Setelah identifikasi properti pengganti “sejenis” yang sesuai dan keputusan mengenai properti mana yang akan diperoleh, kontrak pembelian akan dibuat dengan Penjual. Properti harus merupakan satu atau lebih properti yang teridentifikasi pada akhir periode identifikasi 45 hari.
- Pertukaran dokumentasi untuk properti akuisisi. Pengalihan kontrak pembelian untuk properti pengganti serta Pelepasan dan Garansi yang akan dilaksanakan oleh Pembeli dan Penjual kemudian harus disiapkan. Instruksi juga harus disiapkan untuk agen penyelesaian yang mencatat barang-barang yang diperlukan untuk menyelesaikan pertukaran.
- Menutup properti pengganti. Ketika kondisi penutupan telah terpenuhi, FAC atau QI harus menyerahkan dana yang telah disimpannya kepada agen penyelesaian untuk memperoleh properti pengganti. Penjual akan menyampaikan properti pengganti langsung kepada Pembeli. Penutupan properti pengganti harus terjadi dalam waktu 180 hari sejak pengalihan properti yang dilepaskan (atau sebelum tanggal jatuh tempo pengembalian pajak, jika lebih awal) agar transaksi tersebut memenuhi syarat perlakuan Pasal 1031.