Pajak Minimum Alternatif merupakan pertimbangan yang sangat penting bagi wajib pajak yang memiliki real estate karena hampir semua peraturan perpajakan yang berlaku untuk real estate berbeda untuk AMT dibandingkan dengan Pajak Reguler. Artikel tentang Real Estat dan AMT ini akan membahas situasi di mana seseorang memegang real estat sebagai investasi, biasanya sebagai properti sewaan. Perbedaan perlakuan perpajakan antara Pajak Reguler dan AMT bisa sangat signifikan.
Beban bunga
Bunga yang dibayarkan atas hipotek yang diambil untuk memperoleh properti dapat dikurangkan sepenuhnya, baik untuk Pajak Reguler maupun Pajak Minimum Alternatif. Tidak seperti pemotongan terperinci yang memungkinkan adanya keuntungan pajak sebesar pengeluaran pribadi, undang-undang perpajakan pada umumnya mengizinkan semua pemotongan yang harus dilakukan wajib pajak dalam mengejar pendapatan bisnis. Dengan demikian, batasan bunga KPR yang dibahas pada artikel sebelumnya tidak berlaku.
Namun, jika ekuitas dalam properti sewaan digunakan sebagai jaminan untuk pinjaman tambahan – misalnya hipotek kedua – maka wajib pajak harus melihat bagaimana hasil pinjaman tersebut digunakan untuk menentukan pengurangan bunga. Jika dana yang diperoleh digunakan untuk kredit mobil atau untuk membiayai pendidikan anak, misalnya, maka bunganya adalah bunga pribadi yang tidak dapat dikurangkan. Jika hasilnya digunakan untuk memperbaiki properti sewaan, bunganya dapat dikurangkan.
Saran – sebaiknya wajib pajak memisahkan pinjaman pribadi dengan pinjaman usaha. Menggabungkan keduanya menciptakan tantangan pencatatan dan dapat mengakibatkan perselisihan dengan IRS.
Pajak properti
Pajak properti yang dibayarkan atas properti sewaan atau investasi diperbolehkan secara penuh baik untuk tujuan Pajak Reguler maupun untuk Pajak Minimum Alternatif.
Ide perencanaan – jika Anda memiliki kesempatan untuk membayar tagihan pajak properti Anda baik tahun ini atau tahun depan, bayarlah pada tahun ketika Anda memiliki pendapatan yang cukup dari properti tersebut sehingga tidak menimbulkan kerugian sewa. Strategi ini dapat membantu menghindari terpicunya batasan kehilangan aktivitas pasif yang dijelaskan di bawah.
Contoh – tagihan pajak properti di Florida dikirimkan pada bulan Oktober, dan harus dibayar berdasarkan jadwal diskon berikut: November – 4%, Desember – 3%, Januari – 2%, Februari – 1%. Jika Anda mengalami kerugian properti pada tahun 2010 namun berharap dapat menghasilkan pendapatan pada tahun 2011, jangan membayar tagihan Anda pada bulan November atau Desember – mengabaikan diskon kecil tersebut dapat membantu Anda menghindari aturan pembatasan kerugian.
Depresiasi
Penyusutan diperbolehkan untuk properti yang dimiliki untuk investasi. Porsi biaya yang dialokasikan untuk tanah tidak dapat disusutkan, namun untuk bangunan itu sendiri dan perabotan, peralatan, karpet, dan lain-lain, dapat dilakukan pengurangan penyusutan.
Properti nyata (ini adalah definisi hukum dari rumah atau bangunan lain) yang dimiliki untuk disewakan/investasi hanya dapat disusutkan untuk tujuan Pajak Reguler berdasarkan metode “garis lurus”, selama masa manfaat 27,5 tahun. Jadi, properti dengan alokasi $275.000 untuk bangunan tersebut akan disusutkan dengan tarif $10.000 per tahun.
Properti pribadi (ini adalah definisi hukum untuk barang-barang seperti furnitur, peralatan, karpet, dan sejenisnya) dapat disusutkan untuk tujuan Pajak Reguler dengan metode “dipercepat” selama masa manfaat lima tahun. Metode yang dipercepat memungkinkan pengurangan penyusutan yang lebih besar di tahun-tahun awal, sebagai pengakuan atas faktor keusangan atau penurunan nilai yang Anda lihat pada properti baru (mobil adalah contoh yang baik).
Namun, untuk tujuan AMT, properti pribadi hanya dapat disusutkan dengan menggunakan metode garis lurus. Dengan demikian, item AMT akan dihasilkan pada tahun-tahun awal jika metode akselerasi digunakan.
Ide perencanaan – untuk properti pribadi pertimbangkan untuk memilih metode garis lurus untuk tujuan Pajak Reguler. Meskipun memberikan sedikit keuntungan pajak akibat depresiasi yang lebih besar di tahun-tahun awal, hal ini dapat berarti menghindari pembayaran AMT.
Aturan investasi aktif/pasif dan aturan “berisiko”.
Seorang wajib pajak yang tidak “aktif” dalam mengelola properti investasi tidak boleh menggunakan kerugian dari properti sewaan untuk mengimbangi pendapatan lain seperti gaji dan upah, dividen, bunga, keuntungan modal, dll. Sebaliknya, kerugian ini ditangguhkan sampai wajib pajak menjual properti tersebut atau menghasilkan pendapatan pasif dari sumber ini atau sumber investasi pasif lainnya.
Aturan berisiko serupa juga menolak penggunaan jenis kerugian ini sepanjang wajib pajak telah memperoleh investasi dengan uang pinjaman dan tidak memiliki tanggung jawab pribadi atas utang tersebut.
Ide perencanaan
Jika batasan kerugian ini berlaku, pertimbangkan ide perencanaan yang disebutkan di atas untuk meminimalkan kerugian yang dihasilkan setiap tahun. Lagipula mereka tidak ada gunanya bagimu.
Penjualan properti
Beberapa masalah AMT yang berbeda dapat timbul pada penjualan properti sewaan/investasi. Salah satunya adalah keuntungan atau kerugian Anda mungkin berbeda untuk AMT dibandingkan untuk tujuan Pajak Reguler. Hal ini akan terjadi jika metode penyusutan yang berbeda digunakan. Misalnya, jika harta benda pribadi disusutkan dengan menggunakan metode percepatan untuk tujuan Pajak Reguler, maka dasar harta benda tersebut dalam menghitung keuntungan atau kerugian penjualan akan berbeda karena harus menggunakan metode garis lurus untuk tujuan Pajak Minimum Alternatif.
Keuntungan dari penjualan properti investasi umumnya merupakan keuntungan modal, meskipun sebagian dapat diperlakukan sebagai pendapatan biasa tergantung pada metode penyusutan dipercepat yang digunakan. Keuntungan modal itu sendiri bukan merupakan item AMT, namun dapat mengakibatkan pembayaran AMT. Hal ini dikarenakan besaran pembebasan AMT dihapuskan secara bertahap bagi wajib pajak pada tingkat penghasilan tertentu, sehingga tambahan penghasilan tersebut dapat berakibat pada pengurangan pembebasan yang pada akhirnya meningkatkan penghasilan kena pajak untuk keperluan Pajak Minimum Alternatif.