Jika Anda ingin membeli liburan atau rumah kedua atau berinvestasi di Rumania, Transylvania atau di Laut Hitam dan Anda adalah warga negara/investor asing, ada beberapa aspek yang harus Anda ketahui tentang prosedur dan biaya akuisisi tanah Rumania atau rumah Rumania.
Setelah tahun 2012, warga negara asing Warga negara Uni Eropa (non-Rumania) dapat membeli rumah atau apartemen di Rumania dan bebas membeli dan menjual properti Rumania apa pun, tanpa batasan. Seiring dengan harga jual properti, membeli real estate di Rumania memiliki biaya lain yang terkait dengannya.
Jika Anda memilih untuk berkolaborasi dengan agen/broker real estat Rumania, Anda akan mendapat komisi tambahan sekitar 2-4% dari harga properti. Pajak daerah akan sebesar 2-4% dari harga properti. Penandatanganan suatu kontrak harus disaksikan oleh notaris yang menyerahkannya untuk disahkan oleh Kantor Pendaftaran Tanah yang membidangi pencatatan real estat. Biaya untuk notaris Rumania adalah sekitar 0,5-1% dari harga pembelian. Anda juga harus membayar biaya ke Kantor Pendaftaran Tanah (“Cartea Funciara”) untuk mendaftarkan Akta Pengalihan. Biaya Pendaftaran Tanah Rumania untuk pembelian properti akan bervariasi antara 1-3% sesuai dengan lamanya waktu penjual memiliki properti dan nilai properti.
Undang-undang Rumania tentang properti menyatakan bahwa Warga negara negara-negara anggota UE, badan hukum yang tergabung di negara-negara anggota UE dan orang-orang tanpa kewarganegaraan yang berdomisili di negara anggota UE dapat membeli tanah di Rumania hanya jika tanah tersebut digunakan untuk tempat tinggal sekunder atau untuk kantor pusat sekunder setelah jangka waktu 5 (lima) tahun sejak bergabungnya Rumania ke UE (mulai tanggal 1 Januari 2012); hanya untuk lahan pertanian dan lahan hutan jangka waktu 7 (tujuh) tahun sejak bergabungnya Rumania ke UE (dimulai tanggal 1 Januari 2014).
Namun bagi Warga Negara, badan hukum dan orang-orang tanpa kewarganegaraan yang bukan berasal dari negara anggota UE, sistem hukum Rumania menetapkan bahwa mereka dapat membeli tanah di Rumania, berdasarkan ketentuan perjanjian internasional antara Rumania dan negara asal orang-orang tersebut, berdasarkan dasar timbal balik.
Menurut pandangan kami, investor yang bijaksana akan menyewa pengacara Rumania/Kantor Hukum Rumania, yang akan bekerja sama erat dengan notaris dalam verifikasi hak milik, mendapatkan kutipan Pendaftaran Tanah dan menyusun perjanjian untuk pengalihan kepemilikan real estat. Ini berarti bahwa pengacara Rumania akan bertindak dan bertanggung jawab sepenuhnya kepada kliennya, sedangkan notaris tidak akan memiliki tanggung jawab yang sama terhadap pembeli.
Berdasarkan hukum Rumania ada tiga hak dasar atas tanah dan bangunan seperti hak kepemilikan; hak pakai seperti sewa, hasil, permukaan; konsesi dengan benar. Prinsip kebebasan kontrak merupakan inti utama hukum properti di Rumania.
Terkadang, investor/pembeli dapat memilih untuk menutup perjanjian pra-penjualan, yang mana penjual berjanji untuk mengalihkan kepemilikan kepada pembeli pada tanggal tertentu dengan imbalan imbalan yang disepakati. Isi kontrak pra-penjualan akan menetapkan seluruh persyaratan komersial dan hukum untuk pengalihan kepemilikan, sebagai syarat-syarat yang mendahului pengalihan kepemilikan akhir. Berakhirnya pra-kontrak pembelian tersebut tidak berarti peralihan atas harta benda, melainkan menetapkan kewajiban-kewajiban yang mengikat para pihak, misalnya mengenai ganti rugi atau denda yang tercantum di dalamnya, apabila penjual menolak untuk menandatangani akta pengalihan yang telah diaktakan pada batas waktu yang telah disepakati.
Penutupan perjanjian pra-penjualan adalah untuk melindungi investor/pembeli dari segala kemungkinan pembelian kepada pembeli lain dan untuk hal-hal mengenai harga tetap dan jangka waktu pembelian di masa depan. Menurut pandangan kami, perjanjian pra-penjualan harus dibuat di Notaris dan dengan jelas menetapkan harga jual dan klausul-klausul lain mengenai jangka waktu pembelian di masa depan. Dalam hal ini dapat dipaksakan di pengadilan atas permintaan pembeli sebagai akta peralihan hak milik.
Perjanjian penjualan yang ditandatangani di Rumania, menurut undang-undang Rumania, wajib menetapkan: kewajiban para pihak untuk memenuhi kontrak penjualan, kondisi pengiriman dan kualitas barang dan/atau jasa, syarat, metode pembayaran dan jaminan pembayaran, instrumen pembayaran dan asuransi harga, risiko kontraktual, serta metode penyelesaian litigasi yang mungkin timbul dari kontrak. Elemen lain yang diperlukan termasuk nama lengkap dan rincian identifikasi para pihak (untuk badan hukum) dan nama orang yang menandatangani kontrak (mewakili badan hukum).
Tim pengacara Rumania kami menawarkan berbagai layanan hukum dalam hukum real estat http://www.lawyersinromania.com